Forskudd på arv og utdeling fra uskiftet bo

Min far ønsker at jeg skal overta hytta som forskudd på arv og utdeling fra uskiftet bo. I den forbindelse har jeg satt meg inn i lover og regler for å finne de økonomiske konsekvensene med arveavgift, dokumentavgift og skatt samt fradrag for bruksrett. Et alternativ med kjøp med lån fra foreldrene er også utredet. Artikkelen gir en oversikt over regelverket med eksempler.

Diskuter gjerne temaet nederst i artiklen.

Eksempel situasjon

Vi bruker følgende situasjon som eksempel: En far sitter i uskiftet bo etter at ektefellen døde for noen år siden. De har en sønn og en datter. Faren er 87 år og ønsker å overdra hytta til sønnen som forskudd på arv og utdeling fra uskiftet bo.  Faren ønsker bruksrett til hytta noen uker i året. I eksemplet setter vi markedsverdien av hytta og festeavtalen til kr. 3 000 000. I tillegg har han en bolig som vi i eksemplet setter til en markedsverdi kr 5 000 000 samt noen mindre verdier.

Avgift på arv og gave (arveavgift).

Arveavgiftsloven regulerer avgift på arv og gave. Skatteetaten er avgiftsmyndighet. Forskudd på arv regnes som gave. Utdeling fra uskiftebo til ektefellenes felles arvinger ansees ved avgiftsberegningen å komme med en halvpart fra hver av ektefellene. Det skal betales avgift på all arv og på gaver fra de man kan arve fra. Se detaljer om hvem i arveavgiftsloven § 2. Ved avgiftsberegningen tas det hensyn til tidligere mottatte gaver og arv fra samme giver eller arvelater. Det hjelper altså ikke å dele opp gaven og fordele den over flere år. Unntak er årlig fribeløp på 1/2 G (Grunnbeløp i folketrygden), men fribeløpet gjelder ikke eiendom.

Avgiftssatsene for arv og gave fastsettes hvert år av Stortinget. De finnes på Skatteetaten sider for arv og gave og er for 2011:

Arveavgift	Av de første kr 470 000	Av de neste kr 330 000	Av over­­skytende
Til hver av arvelaterens/giverens barn, fosterbarn og foreldre	0 %	6 %	10 %
Til andre	0 %	8 %	15 %

Avgiftsgrunnlaget og satsene gjelder for hver arvelater og giver. Ved forskudd på arv hvor begge foreldrene gir eller ved utdeling fra uskiftebo skal beløpsgrensene derfor ganges med to. Gjeld og overdragelsesomkostninger (dokumentavgift og tinglysingsgebyr) trekkes fra avgiftsgrunnlaget før avgiften beregnes.

I eksemplet med overdragelse av hytte ved utdeling fra uskiftebo, beregnes derfor arveavgiften slik:

Markedsverdi hytta	3 000 000
- gjeld	0
- dokumentavgift (se lenger ned)	-60 937
- tinglysingsgebyr	-1 548
= Grunnlag for arveavgiften	= 2 937 515

	Grunnlag	Avgift
0% av de første kr (470 000 x 2)	940 000	0
6% av de neste kr (330 000 x 2)	660 000	39 600
10% av det overskytende	1 337 515	133 751
SUM	2 937 515	173 351

Hvis giver dekker omkostningene ved overdragelsen, regnes det som gave som er avgiftspliktig hvor det årlige fribeløpet kan trekkes fra.

Melding om arv og gave sendes Skatteetaten på eget skjema.  Det bør legges ved en verditakst av eiendommen. Evt. kan man bruke et Opplysningsskjema til bruk for verdsettelse av eiendom  og foreslå en verdi selv.

Ved utdeling fra uskiftebo må de andre arvingene godkjenne utdelingen med mindre de får en tilsvarende andel av arvelottene sine. Det må derfor inngås en skifteavtale som arvingene undertegner hvor det fremgår hvordan arven fordeles. Husk å trekke fra gjeld. Kopi av skifteavtalen vedlegges Melding om arv og gave.

Fradrag i arveavgiftsgrunnlaget for bruksrett

Faren ønsker bruksrett til hytta noen uker i året. Dersom dette avtales, gir det et fradrag i verdien av eiendommen og dermed reduksjon av arveavgiften. Bruksretten må tinglyses for at Skatteetaten skal godkjenne fradraget.

For fritidseiendommer regner Skatteetaten en brukstid på 8 uker pr. kalenderår. Hvis giver får bruksrett mer enn halve brukstiden, dvs. mer enn fire uker, blir ikke overdragelsen ansett som reell.

Verdsettelsen av bruksrettsfradraget er ganske komplisert og er beskrevet i Skatteetatens håndbok for arveavgift Rådighet og bruksrett kap. 12.3 og i Arveavgifsloven § 13.  Det gjelder egne regler for bruksrett til bolig, se nevnte håndbok.

Den årlige verdien av bruksretten av fritidseiendom fastsetter Skatteetaten på bakgrunn av eiendommens årlige avkastning. For fritidseiendommer legges det til grunn en årlig avkastning på 4 %. Videre legges det til grunn at årlig bruksperiode for fritidseiendommer utgjør 8 uker.

Årlig verdi av bruksretten = ( 4 % av fritidseiendommens verdi )/8 uker * ( givers bruksrettsperiode i uker pr. år)

Dersom bruksretten skal vare ut livet, må antatt levetid bestemmes. Dette gjøres etter en tabell i Arveavgifsloven § 13. For en mann på 87 år er antatt levetid  5 år i følge tabellen. Er det fler som skal ha bruksrett ut livet, er det den lengste antatte levetiden som legges til grunn.

Kapitalverdien av bruksretten ansettes på grunnlag av dens årlige verdi og antatte varighet. Kapitalverdien av en krone hvert år i et antall år ansettes etter en tabell i Arveavgifsloven § 13. For en varighet på  5 år er kapitalverdien av en krone kr 4,63 etter tabellen.

Kapitalverdien av en bruksrett på fire uker blir da i eksemplet:

4% av kr. 3 000 000 / 8 uker  * 4 uker * 5 år * 4,63 = kr 277 800

Siden arveavgiftsgrunnlaget ligger over grensen for 10% arveavgift, gir bruksrettsfradraget en reduksjon i arveavgiften på:

10% av kr. 277 800 = kr. 27 780.

Hvis giver er vesentlig yngre, blir forventet levetid lenger og bruksrettsfradraget betydelig større.

Dokumentavgift til staten ved tinglysing

I følge Lov om dokumentavgift og stortingsvedtak om dokumentavgift skal dokumentavgift betales til statskassen ved tinglysing av dokument som overfører hjemmel til fast eiendom, herunder bygning på fremmed grunn og tilhørende festerett til tomta. Avgift skal betales med 2,5 pst. av markedsverdien, men minst kr 250. I tillegg kommer tinglysingsgebyr på kr. 1548,- (i 2010). Tinglysingsgebyr og dokumentavgift fastsettes hvert år av Stortinget.

Arv er fritatt for dokumentavgift så fremt arven er fordelt etter arvelovens regler. Ved en skjevfordeling som følge av testamente eller skifteavtale er dokumentavgiften bare fritatt for den andel av arven man ville fått om reglene i arveloven ble fulgt (ideell arveandel).

Forskudd på arv (gave) regnes ikke som arveandel og heller ikke testamentsarv i den utstrekning den overstiger lovens arveandel.

Ved utdeling fra uskiftet bo, må man altså beregne den andel av utdelingen man ville fått  om det hadde vært gjennomført et skifte etter arvelovens regler. Halvparten av utdelingen regnes å tilhøre den avdøde og halvparten den gjenlevende. Av den avdødes halvpart, ville den gjenlevende arve1/4 etter arveloven og de andre arvingene resten. Dvs. barna arver 3/4 x 1/2 = 3/8 av utdelingen. Hvis det er to barn, skal dette deles likt mellom disse og den ideelle arveandel er da 1/2 x 3/8 = 3/16 av utdelingen. Av denne delen skal det ikke betales dokumentavgift. I eksemplet vårt med to barn får vi

Ideell arveandel = 3/16 x 3 000 000 = 562 500

Dokumentavgift = 2,5% x (3 000 000 – 562 500) = 60 937

Hvis utdelingen fra uskifteboet skjer direkte til barnebarn når barnet lever, regnes barnet å avstå fra arv og det blir ingen ideell arveandel til barnebarna som kan trekkes fra ved beregning av dokumentavgiften.

Tinglysing gjøres ved utfylling av skjøte som sendes Statens kartverk, Tinglysingen.  Markedsverdien og fradrag for ideell arveandel (se ovenfor) føres opp i punkt 3. Uskifteattest som giver som sitter i uskiftet bo har mottatt og hvem som er barn av den avdøde i uskifteboet  legges ved slik at Statens kartverk kan beregne den ideelle arveandelen. Tinglysing av evt. bruksrett for giver gjøres på samme skjema i punkt 6 eller på skjema for erklæring av rettigheter.

Hvis eiendommen liger i en kommune med nullkonsesjon (og det har de fleste hyttekommuner – se kommunens nettsider), må det også legges ved en bekreftelse fra kommunen på at eiendommen er konsesjonsfri som følge av erverv fra foreldrene. Du må fylle ut Egenerklæring om konsesjonsfrihet ved erverv av fast eiendom mv. som kan lastes ned fra Statens landbruksforvaltning. Fyll ut dette og send kommunene eiendommen ligger i. Du får den i retur stemplet og godkjent. Dette gjør de gratis. Skjemaet legges ved skjøtet som skal tinglyses.

For å unngå dokumentavgift, kan man velge å utsette tinglysingen til giver har avgått med døden og den endelige arven faller.  Skatteetaten regner da imidlertid ikke hjemmelen til eiendommen  å være overført, og arveavgiften blir også utsatt. Arveavgiften beregnes av markedsverdien på det tidspunkt overføring av hjemmel er tinglyst.  Hvis markedsverdien av eiendommen stiger, kan dette bli langt dyrere.

Skattemessige konsekvenser

Etter tinglysing av eiendomsoverdragelse, blir likningsverdien av eiendommen overført til mottaker. Likningsverdien fremgår av givers selvangivelse og reguleres årlig (10% pr. år de siste årene). Denne blir tillagt formuen og kan medføre økt formueskatt. Skattesats på formue i 2010 er 1,1% av det som overskyter kr. 700 000.

Kommunen eiendommen ligger i kan utskrive eiendomsskatt. Kommunestyret fastsetter eiendomsskatten, men den må være mellom 0,2% og 0,7% av likningsverdien i følge lov om eiendomsskatt.

Hvis eiendommen selges etter overdragelsen, kan det medføre en skatt på 28% av gevinsten i forhold til markedsverdien som ble satt i meldingen om arv og gave, hvis den selges for tidlig. Hvis man tror man kommer til å selge før salget blir skattefritt, lønner det seg derfor ikke å sette markedsverdien lavt i melding om arv og gave. Det er forskjellige regler for fritidseiendommer og boliger: Hvis en fritidseiendom skal selges skattefritt, må man ha brukt den selv i minst fem år etter overdragelsen  før den selges. Hvis en bolig skal selges skattefritt, må man ha bodd der etter overdragelsen i minst ett av de to siste år når den selges. Se detaljer på Skatteetatens side om salg av fast eiendom.

Skifteavtale, arvepakt

Arveloven § 21 sier at hvis den gjenlevende sitter i uskiftet bo, kan han bare gi fullt eller delvis arveoppgjør til én eller flere arvinger når alle arvingene får like stor del av arvelottene sine eller har gitt samtykke.

Datteren i eksemplet får ingen utdelig fra uskifteboet. Hun må derfor samtykke til at broren får overta hytta. De har derfor inngått en skifteavtale mellom de involverte parter, hvor de har avtalt hvordan arven skal fordeles. For at hun ikke skal tape på at hun ikke får del i en evt. verdistigning på hytta til den endelige arven faller, avtaler de at hun får en andel av boligen når det skjer. Boligen er mer verdt en hytta. Andelen er beregnet ut fra dagens markedsverdi av både hytta og boligen og er satt slik at hennes andel av boligen er lik halvparten av summen av markedsverdien av hytta og boligen.

h = markedsverdien av hytta
b = markedsverdien av boligen
p = datterens arveandel av boligen

Vi får da

pb = (h+b)/2

p = (h+b)/2b

Som eksempel setter vi markedsverdien av hytta til 3 000 000 og boligen til 5 000 000. Datterens arveandel av boligen blir da:

p = (3 000 000 + 5 000 000)/(2×5 000 000) = 80%

Andre verdier og gjeld deles likt ved det endelige arveoppgjøret. Hvis markedsutviklingen er den samme for hytta og boligen, vil hun dermed få like mye i arv som om utdelingen fra uskifteboet ikke var gjort.

For å sikre at avtalen ikke kan endres ved et testamente, bør giver (far) gjøre en arvepakt i avtalen, ref. arveloven § 56. Dvs. han binder seg til å ikke å gjøre, endre eller tilbakekalle testament. Arvepakt må gjøres etter samme regler som å gjøre testamente i arveloven § 48-52 og må bevitnes av to vitner.

Her er et eksempel på skifteavtale uskiftebo og arvepakt (.doc). Dersom man ikke ønsker å bruke avsnittet om arvepakt, kan også avsnittet om vitner fjernes.

Kjøp med lån fra foreldrene

I stedet for forskudd på arv eller utdeling fra uskiftebo, kan man kjøpe eiendommen av foreldrene med et lån fra foreldrene. (Det flyter ingen penger). Da utsetter man arveavgiften, men man mister fradraget for ideell arveandel ved beregning av dokumentavgiften. Pass på å følge reglene angitt i Skatteetatens håndbok i arveavgift, Fradrag kapittel 9. Hvis kjøpesummen er lavere enn markedsverdien, blir differansen betraktet som gave som det skal betales arveavgift av. Ved uskiftet bo må kjøpet da også godkjennes av de andre arvingene siden det ikke er anledning til å gi store gaver fra uskiftet bo uten arvingenes godkjenning, ref. arveloven § 19.

Lånet kan være avdragsfritt så lenge foreldrene lever og inngår i boet som fordring når foreldrene er døde.  Arveavgiften utsettes dermed til begge foreldrene er døde. Da kan den være lettere å finansiere fordi hele arven skal fordeles. Men det bør ikke være rentefritt, da vil Skatteetaten beregne skatt av rentefordelen som personinntekt, det vil si den fordel låntakeren har ved at han betaler en lavere rente enn den fastsatte normalrentesats. Denne normrenten er den samme som for beskatning av rimelige lån hos arbeidsgiver og fastsettes av Finansdepartementet for to mnd. om gangen. I 2010 har den variert fra 2,0% i januar-februar til 2,75% i september-oktober. Det er noe lavere enn vanlig bankrente på boliglån.

Hvis foreldrene avstår fra renter og avdrag, betraktes det som gave til låntakeren som man må betale arveavgift av. Man kan da trekke fra det årlige fribeløpet på 1/2 G (Grunnbeløp i folketrygden) fra hver av foreldrene som er i live.  Pr. 01.05.2010 er G = kr. 75 641. For at renter og avdrag skal være fradragsberettiget, må det være avtalt på forhånd, men man kan avtale at renten skal følge normrenten og evt. avdrag opp til fribeløpet for gave. Renten kan beregnes på slutten av året når normrenten er kjent for hele året.

Anta normrenten i snitt er 2,5% et år. I vårt eksempel med overtakelse av hytte, blir da

Normrente av lån fra foreldrene = 2,5% av kr 3 000 000 = kr 75 000

Hvis begge foreldrene hadde vært i live, ville hele renten dermed kunne vært trukket fra i det årlige fribeløpet for gaver. I vårt eksempel er bare én av foreldrene i live, og fribeløpet blir 1/2 G. For det overskytende må vi beregne 10% arveavgift siden dette kommer i tillegg til arven som senere kommer, og terskelen for 10% arveavgift er overskredet.:

Arveavgift av avstått rente = 10% av (avståtte renter – fribeløp 1/2 G)
= 10% av (75 000 – 1/2 * 75 641) = 3 718

Denne kommer hvert år, så hva den endelige arveavgiften av avstått rente blir, er avhengig av levealderen til gjenlevende samt utviklingen av rente og G. Den faktiske betalingen av arveavgiften kommer ikke før terskelen for det avgiftsfrie beløpet på kr 470 000 er overskredet.

Husk at arveavgiften for avstått rente ikke kommer i stedet for arveavgiften ved forskudd på arv eller utdeling fra uskiftet bo, men i tillegg siden lånet nå inngår i boet som en fordring og arveavgift beregnes når begge foreldre er døde. Det kan likevel være en fordel ved at betaling av arveavgiften på kr 179 600 som vi beregnet tidligere i eksemplet, blir utsatt til begge foreldrene er døde. Hvis disse ellers må lånes til en bankrente på 3,5%, vil vi få:

Renter til finansiering av arveavgift = 3,5% av 173 351= 6 067
Skattefradrag for renter 28% av 6 067= kr 1 699
Nettokost ved lånefinansiering av arveavgift = 6 067 – 1 699 = kr. 4 368

Vi ser at lånefinansieringen av arveavgiften ved utdeling fra uskifteboet blir kr. 650 pr. år høyere enn arveavgiften av avstått rente av lån fra faren ved kjøp av eiendommen. Ved nåverdibetraktninger blir dette enda gunstigere fordi arveavgiften kommer senere. Forskjellen er likevel ikke stor og medfører noe administrasjon med beregning av renter og årlig innsending av Melding om arv og gave. I tillegg mister man også fradraget for ideell arveandel ved beregning av dokumentavgiften. I vårt eksempel utgjør dette:

Dokumentavgift av ideell arveandel = 2,5% av 562 500 = 14 063

I vårt eksempel vil denne modellen ikke lønne seg. Men den kan lønne seg hvis begge foreldrene lever eller den gjenlevende har mange år igjen å leve. Her må du regne på din egen situasjon for å finne ut hva som lønner seg.

Kilder

Skatteetaten
Statens kartverk, Tinglysingen
Arveavgiftsloven
Arveloven
Lov om dokumentavgift
Stortingsvedtak om dokumentavgift
Lov om eiendomsskatt
Statens landbruksforvaltning