Teknologi, båtliv, hytteliv, foto, video

Innløsing eller forlengelse av festekontrakt – hva blir endringene i tomtefesteloven?

Mitt paradis på jord

Mitt paradis på jord

Jeg har en festet hyttetomt hvor festekontrakten går ut i 2021. Jeg har derfor satt meg inn i tomtefesteloven og omstendighetene rundt den.

I følge tomtefesteloven § 32 har fester rett til innløsning etter 30 år etter at festekontrakten ble inngått eller når festekontrakten utgår. Bortfester kan da kreve en kjøpesum på 25 ganger årlig festeavgift eller 40% av markedsverdien av tomta uten bygninger. Etter nye 2 år for boligtomt og 10 år for fritidstomt kan igjen fester kreve innløsing. Kravet om innløsing må fremsettes minst ett år før fristen. Det er unntak for innløsingsretten for tomter tilhørende landbrukseiendom festet bort til fritidshus dersom inntekten fra festeavgifter utgjør en vesentlig del av landbrukets inntekt, for tiden minst 10%.

Etter § 33 kan fester i steden for innløsing når festekontrakten utgår, kreve festekontrakten forlenget på samme vilkår inntil den sies opp av fester eller innløses. Denne bestemmelsen er imidlertid under revidering etter en dom i den europeiske menneskerettighetsdomstolen.

Den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) avsa 12. juni 2012 dom i saken Lindheim og andre mot Norge. EMD kom til at festerens rett etter tomtefesteloven § 33 til å kreve forlengelse ved festetidens utløp av avtale om feste til bolighus og fritidshus på samme vilkår som før og uten tidsbegrensning er i strid med Den europeiske menneskerettighetskonvensjon om vern av eiendomsretten. Staten anmodet om ny behandling av saken for EMDs storkammer, men anmodningen ble avvist 22. oktober 2012. Dommen 12. juni 2012 ble da endelig.

Justisdepartementet oppnevnte derfor 15.03.2013 et utvalg som skulle utrede endringer i tomtefesteloven § 33 om forlengelse av festekontrakt slik at den ikke er i strid med menneskerettighetskonvensjonen. Utvalget skulle for sitt arbeid legge til grunn at det fortsatt skal gjelde en lovfestet rett for festere til å kreve et feste til bolighus eller fritidshus forlenget inntil det blir sagt opp av festeren eller tomten blir innløst.

Det er også vedtatt en midlertidig lov hvor dagens bestemmelser om forlengelse av festekontrakt begrenses i tid til ny lov er vedtatt. Denne er gyldig til 1.7.2015 hvor det forutsettes at endelig lovendring er vedtatt.

Utvalget leverte sin utredning 1. oktober 2013 i form av NOU 2013: 11 Festekontrakter og folkerett. Utvalget har utredet fem ulike modeller for regulering av festeavgiften:

Engangsløftet: Ved forlengelse kan bortfester kreve festeavgift som står i forhold til tomteverdien og rentenivået, men avgrenset til kr 9000 pr dekar eller pr tomt dersom den er mindre enn ett dekar, etter kroneverdien i år 2002. Dette er samme tak som dagens lov setter til vanlig regulering av festeavgiften. Deretter kan festeavgiften reguleres etter endring i pengeverdien.

Prosentmodellen: Ved forlengelse kan bortfester kreve festeavgiften regulert til en gitt prosent av tomteverdien. Utvalget foreslår ikke en konkret prosent.

Kombinasjonsmodellen: Ved forlengelse får bortfesteren rett til å kreve den årlige festeavgiften regulert én gang slik at den svarer til 2,5 prosent av tomteverdien. Modellen inneholder i tillegg et minstebeløp og et høyestebeløp for hva den årlige festeavgiften kan reguleres til. Minstebeløpet er kr 4000 for hver tomt. Høyestebeløpet er kr 11 000 per dekar tomt, eventuelt per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar. Høyestebeløpet er tilnærmet likt taket i dagens bestemmelser om vanlig regulering av festeavgiften (kr 9000 etter kroneverdien i år 2002), i dagens kroneverdi.

Likedelingsmodellen: Bortfesteren gis rett å kreve festeavgiften regulert én gang slik at den eventuelle økningen i tomtens realverdi fra tidspunktet da festeavtalen ble inngått, fordeles likt mellom partene.

Generalklausulmodellen. Forslaget innebærer at regelen om at festeren kan kreve avtalen forlenget på samme vilkår som før, videreføres som hovedregel, men at det innføres et unntak for urimelige tilfeller. I tilfellene som rammes av unntaket, skal festeavgiften oppreguleres til et rimelig nivå.

For å tilfredsstille menneskerettighetskonvensjonen, har alle modellene en bestemmelse om at bortfester kan kreve en ny regulering utover endring i pengeverdien etter 30 år. En forskrift skal da bestemme grenseverdier til enhver tid.

Utvalget besto av fem medlemmer. To av medlemmene anbefaler engangsløftmodellen, to av medlemmene anbefaler kombinasjonsmodellen, mens Tomtefesterforbundets representant hadde et sjette forslag, generalklausul med tak, som ikke ble nærmere vurdert av utvalget.

Her finner du de konkrete forslagene til lovendringer for hver av modellene.

Det har kommet et stort antall høringsuttalelser til utredningen. Hva som blir det endelige utfallet er derfor uvisst.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Hvaler

Strandnellik

Kaprifol

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Lav

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Cafè Oline, Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Bumble Bee

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Snail

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Beach flower

Lauer, Hvaler 2009

Herføl, Hvaler 2009

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Flower

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Søndre Sandøy, Hvaler 2009


1,736
Unike besøkende
siste 30 dager
Powered By Google Analytics