Teknologi, båtliv, hytteliv, foto, video

Forskudd på arv og utdeling fra uskiftet bo

Hytte som forskudd på arvJeg har overtatt min fars hytte som forskudd på arv og utdeling fra uskiftet bo. I den forbindelse har jeg satt meg inn i lover og regler for å finne de økonomiske konsekvensene med skatt og avgifter, samt forhold til andre arvinger. Et eksempel på skifteavtale er med.

Diskuter gjerne temaet nederst i artikkelen.

 

Eksempel situasjon med hytte som forskudd på arv

Vi bruker følgende situasjon som eksempel: En far sitter i uskiftet bo etter at ektefellen døde for noen år siden. De har en sønn og en datter. Faren er 87 år og ønsker å overdra hytta til sønnen som forskudd på arv og utdeling fra uskiftet bo.  Faren ønsker bruksrett til hytta noen uker i året. I eksemplet setter vi markedsverdien av hytta og festeavtalen til kr. 3 000 000. I tillegg har han en bolig som vi i eksemplet setter til en markedsverdi kr 5 000 000 samt noen mindre verdier.

Avgift på arv og gave (arveavgift).

Fra 01.01.2014 er det ikke lenger arveavgift på gaver (forskudd på arv) som er mottatt etter denne dato eller arv etter dødsfall etter denne dato.  Vær imidlertid oppmerksom på nye regler ved at inngangsverdien ved beregning av gevinst ved salg, er verdien da giver/avdøde anskaffet eiendommen og ikke verdien ved overtakelsen. Se mer om skattemessige konsekvenser lenger ned.

Dokumentavgift til staten ved tinglysing når eiendommen overtas som forskudd på arv

I følge Lov om dokumentavgift og stortingsvedtak om dokumentavgift skal dokumentavgift betales til statskassen ved tinglysing av dokument som overfører hjemmel til fast eiendom, herunder bygning på fremmed grunn og tilhørende festerett til tomta. Avgift skal betales med 2,5 pst. av markedsverdien, men minst kr 250. I tillegg kommer tinglysingsgebyr på kr. 525,- (i 2015). Tinglysingsgebyr og dokumentavgift fastsettes hvert år av Stortinget.

Arv er fritatt for dokumentavgift så fremt arven er fordelt etter arvelovens regler. Ved en skjevfordeling som følge av testamente eller skifteavtale er dokumentavgiften bare fritatt for den andel av arven man ville fått om reglene i arveloven ble fulgt (ideell arveandel).

Forskudd på arv (gave) regnes ikke som arveandel og heller ikke testamentsarv i den utstrekning den overstiger lovens arveandel.

Ved utdeling fra uskiftet bo, må man altså beregne den andel av utdelingen man ville fått  om det hadde vært gjennomført et skifte etter arvelovens regler. Halvparten av utdelingen regnes å tilhøre den avdøde og halvparten den gjenlevende. Av den avdødes halvpart, ville den gjenlevende arve 1/4 etter arveloven og de andre arvingene resten. Dvs. barna arver 3/4 x 1/2 = 3/8 av utdelingen. Hvis det er to barn, skal dette deles likt mellom disse og den ideelle arveandel er da 1/2 x 3/8 = 3/16 av utdelingen. Av denne delen skal det ikke betales dokumentavgift. I eksemplet vårt med to barn får vi

Ideell arveandel = 3/16 x 3 000 000 = 562 500

Dokumentavgift = 2,5% x (3 000 000 – 562 500) = 60 937

Hvis utdelingen fra uskifteboet skjer direkte til barnebarn når barnet lever, regnes barnet å avstå fra arv og det blir ingen ideell arveandel til barnebarna som kan trekkes fra ved beregning av dokumentavgiften.

For å unngå dokumentavgift, kan man velge å utsette tinglysingen til giver har avgått med døden og den endelige arven faller. Men da er ikke dine rettigheter beskyttet, se neste avsnitt.

Hvordan tinglyse?

Tinglysing er en offentliggjøring av en avtale. Tinglysing av eierskifte til eiendommer gjøres i Grunnboken som administreres av Staten Kartverk. Tinglysing er ikke påbudt, men rettigheter til en eiendom som er offentliggjort i Grunnboken, kan ikke påberopes av andre. Tinglysing gir derfor en beskyttelse av dine rettigheter. Grunnboken er elektronisk og hva som er tinglyst på en eiendom, kan man finne på www.seeiendom.no. Her kan man også finne hvilke pengeheftelser som er tinglyst på eiendommen. Søk på adresse, klikk på “Vis mer informasjon om eiendommen” og deretter på Grunnboksinformasjon “Vis”. Du må logge inn via ID-porten for å se grunnboksinformasjonen.

Tinglysing gjøres ved utfylling av skjøte som sendes Statens kartverk, Tinglysingen.  Markedsverdien og fradrag for ideell arveandel (se ovenfor) føres opp i punkt 3. Uskifteattest som giver som sitter i uskiftet bo har mottatt og hvem som er barn av den avdøde i uskifteboet  legges ved slik at Statens kartverk kan beregne den ideelle arveandelen. Tinglysing av evt. bruksrett for giver gjøres på samme skjema i punkt 6 eller på skjema for erklæring av rettigheter.

Hvis eiendommen ligger i en kommune med nullkonsesjon (og det har de fleste hyttekommuner – se kommunens nettsider), må det også legges ved en bekreftelse fra kommunen på at eiendommen er konsesjonsfri som følge av erverv fra foreldrene. Du må fylle ut Egenerklæring om konsesjonsfrihet ved erverv av fast eiendom mv. som kan lastes ned fra Statens landbruksforvaltning. Fyll ut dette og send kommunen eiendommen ligger i. Du får den i retur stemplet og godkjent. Dette gjør de gratis. Skjemaet legges ved skjøtet som skal tinglyses.

Skattemessige konsekvenser ved forskudd på arv

Etter tinglysing av eiendomsoverdragelse, blir likningsverdien av eiendommen overført til mottaker. Likningsverdien fremgår av givers selvangivelse og reguleres årlig (10% pr. år de siste årene). Denne blir tillagt formuen og kan medføre økt formueskatt. Skattesats på formue i 2010 er 1,1% av det som overskyter kr. 700 000.

Kommunen eiendommen ligger i kan utskrive eiendomsskatt. Kommunestyret fastsetter eiendomsskatten, men den må være mellom 0,2% og 0,7% av likningsverdien i følge lov om eiendomsskatt.

Hvis eiendommen selges etter overdragelsen, kan det medføre en skatt på 28% av gevinsten i forhold til anskaffelsesverdien da giver/arvelater anskaffet den, hvis den selges for tidlig. Det er forskjellige regler for fritidseiendommer og boliger: Hvis en fritidseiendom skal selges skattefritt, må eier ha brukt den selv i minst fem år etter overdragelsen  før den selges. Hvis en bolig skal selges skattefritt, må man ha bodd der etter overdragelsen i minst ett av de to siste år når den selges. Se detaljer på Skatteetatens side om salg av fast eiendom.

Skifteavtale og arvepakt ved forskudd på arv

Arveloven § 21 sier at hvis den gjenlevende sitter i uskiftet bo, kan han bare gi fullt eller delvis arveoppgjør til én eller flere arvinger når alle arvingene får like stor del av arvelottene sine eller har gitt samtykke.

Datteren i eksemplet får ingen utdelig fra uskifteboet. Hun må derfor samtykke til at broren får overta hytta. De har derfor inngått en skifteavtale mellom de involverte parter, hvor de har avtalt hvordan arven skal fordeles. For at hun ikke skal tape på at hun ikke får del i en evt. verdistigning på hytta til den endelige arven faller, avtaler de at hun får en andel av boligen når det skjer. Boligen er mer verdt en hytta. Andelen er beregnet ut fra dagens markedsverdi av både hytta og boligen og er satt slik at hennes andel av boligen er lik halvparten av summen av markedsverdien av hytta og boligen.

h = markedsverdien av hytta
b = markedsverdien av boligen
p = datterens arveandel av boligen

Vi får da

pb = (h+b)/2

p = (h+b)/2b

Som eksempel setter vi markedsverdien av hytta til 3 000 000 og boligen til 5 000 000. Datterens arveandel av boligen blir da:

p = (3 000 000 + 5 000 000)/(2×5 000 000) = 80%

Andre verdier og gjeld deles likt ved det endelige arveoppgjøret. Hvis markedsutviklingen er den samme for hytta og boligen, vil hun dermed få like mye i arv som om utdelingen fra uskifteboet ikke var gjort.

For å sikre at avtalen ikke kan endres ved et testamente, bør giver (far) gjøre en arvepakt i avtalen, ref. arveloven § 56. Dvs. han binder seg til å ikke å gjøre, endre eller tilbakekalle testament. Arvepakt må gjøres etter samme regler som å gjøre testamente i arveloven § 48-52 og må bevitnes av to vitner.

Her er et eksempel på skifteavtale uskiftebo og arvepakt (.doc). Dersom man ikke ønsker å bruke avsnittet om arvepakt, kan også avsnittet om vitner fjernes.

Kilder

Skatteetaten
Statens kartverk, Tinglysingen
Arveavgiftsloven
Arveloven
Lov om dokumentavgift
Stortingsvedtak om dokumentavgift
Lov om eiendomsskatt
Statens landbruksforvaltning

167 kommentarer til Forskudd på arv og utdeling fra uskiftet bo

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Hvaler

Strandnellik

Kaprifol

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Lav

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Cafè Oline, Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Bumble Bee

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Snail

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Beach flower

Lauer, Hvaler 2009

Herføl, Hvaler 2009

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Flower

Søndre Sandøy, Hvaler 2009

Søndre Sandøy, Hvaler 2009


309
Unike besøkende
siste 30 dager
Powered By Google Analytics